Главная / Риэлторские услуги / Ипотека / Выбор программы /
Первый показатель, на который обращает внимание заемщик, при выборе ипотечной программы – это размер ставки по кредиту. Сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков не совсем верно, так как кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков – это тоже составляет некий процент от кредита. Каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает исключительно со своими страховщиками и тарифы у них разные. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита – например, плата за обслуживание ссудного счета. Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам. К примеру, уменьшение ставки на 1% по кредиту в $30 000, взятому на 10 лет, может сэкономить заемщику $1500-2000. Насколько это существенно – решать самому заемщику, но желание сэкономить совершенно естественно.
Иногда заемщику приходится жертвовать низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту в пользу увеличения его срока и размера. В этом случае стоит помнить о том, что с растягиванием срока кредитования, сумма кредита сначала растет быстрее, чем переплата по нему, но в какой-то момент они меняются местами: еще один — два — три года в сроке кредитования дают несущественное увеличение суммы кредита, а сумма процентов по нему начинает расти как снежный ком. В этом несложно убедиться при помощи ипотечного калькулятора.
Первоначальный взнос является необходимым условием получения ипотечного кредита. Его минимум и максимум определяется ипотечной программой. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять не ипотечный кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Следует учитывать, что банки могут снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос существенен (порядка 50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального взноса.
В какой валюте брать кредит? Лучше в той, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту, и колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах и на стоимости кредита. Попытка выиграть на разнице курсов валюты доходов и валюты кредита достаточно рискована, учитывая, что ипотечное кредитование – это долгосрочное мероприятие.
Порядок расчета платежей – это тоже то, что следует выбирать. Аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов на общую сумму порядка $ 2000-3000. Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов.
При получении ипотечного кредита приходится учитывать дополнительные расходы, набор которых отличается по банкам. Заемщику следует определить итоговую сумму дополнительных расходов по каждой ипотечной программе, и только после этого делать выбор.
Существенное преимущество ипотечной программы – это возможность досрочного погашения кредита. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить переплату за приобретаемое жилье.
Если у заемщика есть проблемы с подтверждением доходов или трудового стажа, а так же с регистрацией в месте, где предполагается приобрести жилье, то все эти нюансы следует учитывать при выборе банка-кредитора и ипотечной программы.
Рынок ипотеки в России быстро развивается, предлагаются все новые и новые ипотечные программы. Это, с одной стороны, усложняет процедуру выбора, но с другой стороны, делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя.
статьи
Сегодня на рынке риэлторских услуг правят бал крупные, известные всем нам игроки. Известные - означает вложившие немало средств в рекламу и PR, добившиеся своей узнаваемости и собравшие огромный портфель удачных проектов. То есть, ставшие брендом.
Все они оказывают примерно один и тот же набор услуг. Однако основной их услугой является все-таки проведение сделки "под ключ". Это основа их бизнеса, они приучили нас к тому, что именно так и надо, альтернативы нет.
Для многих новичков рынка недвижимости это на самом деле неплохо. Их ведут за руку от шага к шагу, заботливо ограждают от любых попыток изменить процедуру, а заодно - от массы дорогостоящих и опасных ошибок.
Однако на сегодняшний день сложилось сообщество профессиональных собственников недвижимости, далеко не раз прошедших этим годами предопределенным путем. Они уже давно понимают свои цели, знают пути их достижения и не хотят чтобы их "вели за руку". Им хочется просто перепоручить часть технически сложных задач исполнителю и сосредоточиться на главном.
Но вот ведь незадача - рынок такого подхода не предполагает. Прийдешь к кому-нибудь из "больших" - удивятся и в лучшем случае ответят "мы так не делаем" (как же я не люблю эту фразу). А в худшем - просто попытаются продать требуемый набор услуг по цене полного комплекта или разделить стоимость этого самого комплекта между продавцом и покупателем.
Альтернатива на самом деле есть.
Надо просто задуматься о том, что же мы покупаем в риэлторских компаниях. Любой нормальный человек ответит - набор услуг. Но если заставить его подумать еще чуть-чуть и предложить описать характеристики и суть покупаемых услуг, очень быстро выяснится, что покупатель этого не знает. То есть, сравнивает он не услуги по параметрам, а того, кто эти услуги будет реализовывать. То есть, тот самый бренд, о котором мы с вами говорили чуть раньше.
Давайте попробуем провести аналогию с выбором например телевизора. Мы перед походом в магазин кропотливо рисуем себе картину своих пожеланий. Размер, цвет, дизайн, технические характеристики, спектр будущих возможностей. Нам этот процесс сам по себе доставляет удовольствие. Бренд/производитель/продавец в этом списке тоже присутствует, но далеко не на первом месте. И только после того, как картинка в голове у нас полностью сложилась, идем в магазин или ищем в интернете предложение, максимально близкое к нашими пожеланиям и, желательно, лучшее по цене. И все это в отношении сравнительно недорогого и заведомо не особенно долговечного (нет, телевизор наш не помрет через год-два, просто надоест) устройства.
Когда же речь заходит о действительно дорогостоящей сделке, с результатом которой нам жить много лет, мы почему-то ограничиваемся выбором бренда и отдаемся целиком и полностью в руки его представителей. В лучшем случае сравниваем пару-тройку брендов по стоимости, используя в качестве ориентира стоимость сделки "под ключ", а не состав и параметры этой самой сделки. Ну привыкли мы так, нас к этому годами приучали.... И приучили. Даже удовольствие от этого получать на научили!
Агентство недвижимости «Финанс- Недвижимость» предлагает своим клиентам уникальные варианты сотрудничества. Теперь при любых сделках с недвижимостью клиенты агентства могут выбрать наиболее актуальные для них услуги. К примеру, проверку юридической «чистоты» жилья, рекламу объекта недвижимости и многое другое. Подробную информацию о перечне услуг и их стоимости можно увидеть в прайс-листе, который «Финанс- Недвижимость» публикует совершенно открыто.
Новый подход работы агентства позволит клиентам оптимизировать свои затраты, связанные с услугами риэлторов или юристов. Ведь довольно часто люди, занимающиеся продажей, покупкой или обменом недвижимости, не считают рациональным вносить некий процент (комиссионный сбор) от общей стоимости сделки. То есть, не видят необходимости заказывать сопровождение сделки «под ключ». Справедливости ради нужно заметить, что такой подход распространён независимо от величины комиссионного сбора агентства. И, действительно, не исключено, что оценить приблизительную стоимость объекта недвижимости клиент может самостоятельно, а вот разобраться в юридических тонкостях сделки, вопросах документального характера самостоятельно, без специальной подготовки очень сложно. Именно поэтому, для выполнения этих задач следует обращаться за профессиональной консультацией к риэлторам и юристам.
Если же клиент желает самостоятельно провести сделку с недвижимостью, а не ясны ему лишь некоторые моменты, то услугами агентства «Финанс -Недвижимость» можно воспользоваться частично. К примеру, в перечне услуг представлены:
реклама объекта,
юридическое обслуживание сделки,
сбор документов для сделки,
продажа объекта с обременением (ипотека),
согласование и составление договора купли продажи,
сопровождение внесения аванса за квартиру,
регистрация сделки,
приватизация,
консультация по налогам при продаже квартиры,
и многие другие услуги.
Подробная информация о стоимости каждой услуги указана в прайс-листе агентства.
По словам Генерального директора агентства недвижимости «Финанс -Недвижимость» Дадашевой Эльвиры , новый подход к работе с клиентами продиктован их объективными потребностями. «Мы ценим своих клиентов, слушаем и слышим их. Кроме того, нам важен постоянный контакт с клиентом и качество оказываемых услуг . Если человек выражает желание прибегнуть к помощи агентства лишь в ряде вопросов, то мы считаем такое пожелание вполне рациональным. Тем не менее, мы не отменяем и оказание услуг «под ключ», и будем ориентироваться на всех заказчиков без исключения: и желающих воспользоваться услугами дробно, и видящих необходимость в полном сопровождении сделки с недвижимостью», - комментирует Дадашева Эльвира.
Используя весьма характерный рекламный трюк, агентства недвижимости предлагают попавшим в стесненные обстоятельства владельцам квартир выкупить их недвижимость за три дня по выгодной по их утверждению цене.
Являются ли реальностью такие предложения, и действительно ли срочный выкуп квартир является срочным?
Практически все крупные агентства недвижимости в сфере своей деятельности числят срочный выкуп квартир и могут выступить в роли потенциального покупателя. Вопрос заключается в том, сколько времени потребуется на подготовку сделки и ее проведение. Тот, кто хотя бы раз сталкивался с куплей-продажей квартир, не понаслышке знает, сколько времени может потребовать подготовка пакета документов и проведение проверки юридической чистоты жилой недвижимости. Осуществить столь необъятный объем работы очень сложно даже при условии, что подготовкой и проверкой занимаются риэлторы агентства недвижимости. Позвонив в несколько риэлтерских компаний вполне реально услышать в ответ о проведении данного вида сделок в срок немногим превышающий трехдневный. Однако хочется заметить, что более реальным и правдоподобным выглядит пятнадцатидневный отрезок времени, особенно это затрагивает летний отпускной временной промежуток.
Безусловно, за срочность придется заплатить, как и за любую предоставляемую агентствами услугу, которая включает юридические услуги, непосредственно сделка и срочная подготовка документов. Заплатить немало, получив только часть стоимости квартиры от рыночной цены. Проанализировав сложившуюся ситуацию можно подсчитать, что реальная сумма, что ляжет в карман владельца не превысит 75% от рыночной стоимости квартиры. Зависеть данная сумма будет от состояния квартиры, района ее расположения, ликвидности и юридической надежности.
Алгоритм срочного выкупа квартир у агентств выверен временем и отработан и включает следующие этапы.
Агентство оценивает жилье, предлагая владельцу свой вариант решения вопроса. От его согласия зависит срок подписания договора, поскольку не всегда цена запрашиваемая владельцем совпадает с ценой предлагаемой агентством. Совершается акт подписания договора купли-продажи квартиры, который вступает в силу после нотариального заверения. Новая собственность оформляется во владение агентством или подставными лицами.
Согласовав сумму и подписав договор, стороны, осуществляют процедуру денежных расчетов, проводя ее через выбранный владельцем банк. Денежная сумма закладывается покупателем в банковскую ячейку, с последующей передачей ключа продавцу, который получит доступ к денежным средствам только после госрегистрации сделки купли-продажи квартиры в Регистрационной палате. Длительность процесса регистрации может затянуться на месяц, но используя необходимые каналы, агентство может ускорить процесс до одной-двух недель, взяв за услугу дополнительную плату.
