заказать обратный звонок

Прекращение права пользования по причине прекращения договоров коммерческого найма либо ссуды (безвозмездного пользования), в силу которых оно возникло.

Главная / Риэлторские услуги / Юридические услуги / Прекращение права пользования по причине прекращения договоров коммерческого найма либо ссуды (безвозмездного пользования), в силу которых оно возникло. /

Договорный режим пользования жилым помещением следует отметить как самый ясный и понятный для юриста. Удобными видятся отношения, урегулированные договором: характеристики участников ограничены необходимостью быть контрагентом, права и обязанности не вызывают сомнения – они описаны в законе, а при необходимости могут быть, сколь угодно подробно, отражены в договоре. Продолжительность указанных отношений законодатель также оставляет на усмотрение сторон, хотя максимальный срок договора найма ограничен пятью годами – препятствий к пролонгации законом не предусмотрено.

Перечисляя основания вселения в жилое помещение, принадлежащее на праве собственности лицу, законодатель в ч. 2 ст. 30 ЖК РФ в первую очередь поименовывает договоры найма и ссуды и уже потом говорит об «иных законных основаниях».

Однако граждане в силу неясных причин не часто вселяют лиц на основании договора ссуды, предпочитая при любой возможности вселять в свою квартиру лиц в качестве членов своей семьи. Договоры коммерческого найма весьма обиходны, однако и здесь граждане, стремясь скрыть доходы, часто либо пренебрегают письменной формой договора, что влечет его недействительность, либо занижают цену договора, лишая себя возможности взыскать реально оговоренные платежи, а также расторгнуть договор при неуплате согласованной суммы.

Говоря о прекращении права пользования в обсуждаемых ситуациях, следует отметить особенности прекращения договоров найма и ссуды. Помимо прекращения договоров по общему правилу в связи с истечением срока или по соглашению сторон, договор найма в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ по инициативе наймодателя может быть расторгнут в судебном порядке в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Договор ссуды расторгается по инициативе ссудодателя в соответствии с п. 1 ст. 698 ГК РФ в случаях, когда ссудополучатель: использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи; не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию; существенно ухудшает состояние вещи; без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

Следует особо отметить порядок расторжения договора ссуды, заключенного без указания срока. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 699 ГК РФ каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Таким образом, наиболее удобным для собственника является договор ссуды, так как он наиболее прост в плане прекращения и не требует дополнительных обоснований для прекращения.

Занятной особенностью отечественного правоприменения является необходимость признания прекращенным договора, действие которого прекращено в силу закона. Для фактического прекращения права пользования и выселения нанимателя или ссудополучателя нам необходимо обратиться в суд с иском о признании права пользования прекращенным и выселении ответчика из жилого помещения. Необходимо доказать факт прекращения договора.

По смыслу ст. 699 ГК РФ, предметом доказывания по искам о признании прекращенным договора безвозмездного пользования, заключенным без указания срока, является факт отказа ссудодателем от договора ссуды, извещение ссудополучателя о таком отказе и истечение месячного срока с момента извещения.

В связи с тем, что процесс прекращения договора ссуды связан с извещением ссудополучателя ссудодателем о желании прекратить договор, в качестве доказательства факта прекращения договора, необходимо предъявить в суд документы, подтверждающие такое извещение. Важнейшим для подобных судебных процессов является толкование слова «извещение». С одной стороны, с точки зрения русского языка, под «извещением» следует понимать непосредственно конечный результат этих действий, то есть донесение до, в данном случае ссудополучателя, информации о намерениях ссудодателя, выраженное в субъективном осознании ссудополучателем этой информации. С другой стороны, с точки зрения юридической науки, под «извещением» понимается надлежащим образом произведенные действия, имеющие своей целью извещение ссудополучателя. Таким образом, крайне серьезную роль играет регламентация порядка извещения в самом договоре ссуды, то есть упоминание типа корреспонденции – телеграмма, заказное письмо, порядка получения корреспонденции – до востребования, лично в руки и, конечно же, место нахождения адресата. Однако ни в договорах ссуды, ни в договорах найма жилого помещения такой регламентации мы практически никогда не встретим. Поэтому в описанных ситуациях лицам надлежит исходить из принципов разумности и добросовестности, то есть, поскольку предполагается что по договору безвозмездного пользования жилым помещением ссудополучатель использует данное жилое помещение по назначению – для проживания в нем – следует направлять корреспонденцию по месту жительства лица. Для того, чтобы подтвердить в суде факт надлежащего извещения нам необходимо доказать, что документ, направленный ссудополучателю, во-первых, содержал письменно выраженную волю ссудодателя на прекращение договора безвозмездного пользования жилым помещением, во-вторых, был отослан ссудодателем. Для этого извещение рекомендуется направлять либо в форме заверенной телеграммы, либо заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

В плане прекращения права пользования, договоры безвозмездного пользования без указания срока весьма оптимистичны. Однако и они, и срочные договоры ссуды, и договоры найма таят в себе опасность при заключении договоров купли-продажи жилых помещений, в отношении которых они заключены. В силу норм ст. 675, п. 1 ст. 700 ГК РФ, указанные договоры не прекращают свое действие при переходе права собственности на объект договора, в нашем случае жилое помещение. Право пользования жилым помещением у ссудополучателя и нанимателя сохраняется на условиях ранее заключенных договоров. В соответствии со ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является перечень лиц, которые, в соответствии с законом, сохраняют право пользования этим жилым помещением, после его приобретения покупателем. Несоблюдение существенного условия влечет незаключенность договора.

Поскольку ни договор найма, ни договор ссуды не подлежат регистрации, а ссудополучатель и наниматель отнюдь не всегда регистрируются по месту жительства в занимаемых помещениях, у покупателя зачастую отсутствует информация об этих договорах, а, соответственно, и о правах пользования приобретаемого жилого помещения. Продавцы же такую информацию склонны утаивать либо вообще не придавать ей значение, в силу низкой правовой культуры.

Таким образом, очень часто заключаются договоры купли-продажи жилых помещений со скрытым правовым пороком, что представляет собой огромное поле для мошенничества, опять же по причине некоторой недоразвитости действующего законодательства. Не секрет, что в настоящее время серьезная доля сделок купли-продажи жилых помещений заключается с сокрытием реальной цены сделки, с целью избежания уплаты налога на доходы физических лиц. Так как, в соответствии со ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет при продаже недвижимого имущества, принадлежащего собственнику менее трех лет, предоставляется в сумме до 1 миллиона рублей*, многие сделки купли-продажи оформляются сторонами с сокрытием суммы сделки, превышающей миллион, что лишает покупателя, в случае применения судом двусторонней реституции, взыскать с продавца все уплаченные по договору деньги. Та же судьба постигает и покупателя в случае признания договора купли-продажи незаключенным и взыскании неосновательного обогащения продавца жилого помещения.

В описанной ситуации необходимым видится законодательное регулирование. В частности, учет возникновения и прекращения договоров найма и ссуды в ЕГРП. Данное регулирование имело бы весьма положительные последствия не только для гражданских правоотношений, но и предоставило бы значительно более широкие возможности для налогового контроля за доходами от договоров коммерческого найма.

 

* Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ, п. 1 ст. 220. // "Собрание законодательства РФ", 2000, N 32, ст. 3340, "Парламентская газета", N 151-152, 2000. 

статьи
Что выбирает покупатель риэлторских услуг - бренд, услугу или ее параметры
Сегодня на рынке риэлторских услуг правят бал крупные, известные всем нам игроки. Известные - означает вложившие немало средств в рекламу и PR, добившиеся своей узнаваемости и собравшие огромный портфель удачных проектов. То есть, ставшие брендом.

 Подробнее »»»
Риэлторские услуги: оптом или в розницу
Агентство недвижимости «Финанс- Недвижимость» предлагает своим клиентам уникальные варианты сотрудничества. Подробнее »»»
Правда и ложь при срочном выкупе квартир
Используя весьма характерный рекламный трюк, агентства недвижимости предлагают попавшим в стесненные обстоятельства владельцам квартир выкупить их недвижимость за три дня по выгодной по их утверждению цене. Подробнее »»»