заказать обратный звонок

Прекращение права пользования жилым помещением у бывших членов семьи собственника

Главная / Риэлторские услуги / Юридические услуги / Прекращение права пользования жилым помещением у бывших членов семьи собственника /

П. 2 ст. 292 ГК РФ, устанавливающий возможность прекращения права пользования у члена семьи бывшего собственника при переходе права собственности, также как и норма о прекращении права пользования у бывшего члена семьи собственника, всё ещё воспринимается как новация. Потому как, частица «не» была убрана из указанной нормы несколько лет назад (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации". // "Российская газета", 2004, N 292, "Парламентская газета", 2005, N 1-2, Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1 (часть I), ст. 39), совсем недавно, приобретая жилые помещения, граждане имели все основания волноваться, покинут ли родственники собственника квартиру после сделки. Вообще, исследуя законодательство постсоветского периода, сложно избавиться от ощущения, что законодатель изо всех сил защищал от собственника всех членов его семьи. Поскольку сложно представить себе мотивы создания правовой нормы о том, что переход права собственности на жилое помещение не является основанием для прекращения права пользования у членов семьи бывшего собственника. А причины, конечно же, кроются в желании не создать очередника. Ведь, оставшийся без «попечения» бывший член семьи собственника, имеет все шансы требовать от государства предоставления ему крова.

Однако времена меняются, условия постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий — тоже. Изменилось и отношение к институту собственности. Ведь, несмотря на то, что закон не содержал прямого запрета на продажу жилого помещения, «обремененного» правами третьих лиц, фактически найти покупателя на квартиру, где помимо собственника зарегистрированы члены его семьи, не желающие выезжать, было невозможно.

Забавно, что, несмотря на наличие в законе и ранее норм о найме и ссуде, как основаниях возникновения права пользования, они не особенно «пиарились». Из ряда вон выходящим было зарегистрироваться на основании указанных договоров. Каждый, кто вселялся к собственнику должен был быть вселен в качестве члена его семьи, соответственно, приобретая все предоставленные законом права изгаляться над собственником.

Судьба новой нормы по началу складывалась непросто. В частности, особое внимание судами уделялось тому, является ли ответчик членом семьи бывшего собственника, то есть, в каком качестве он был вселен в жилое помещение. Бремя доказывания «членства» ответчика в семье собственника полностью ложилось на истца. Казалось бы, доказывание данного факта элементарно, ведь, для регистрации по месту жительства и собственником, и вселяемым лицом пишутся заявления с указанием на основание вселения. Однако следует помнить, что архив паспортного стола хранится пять лет (Приказ МВД РФ от 23 октября 1995 г. N 393 "Об утверждении Инструкции о применении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации", Приложение 31. // "Российские вести", 1995, N 233, Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств Российской Федерации, 1996, N 4). И нередко истец лишен возможности ссылаться на такое простое и очевидное доказательство, как выраженная в заявлении, воля собственника на вселение лица в означенном качестве.

В настоящее время указанная норма применяется широко. Наличие в квартире родственников собственника давно не препятствие к сделке, а иногда и причина ее совершить. Тем более что п. 2 ст. 292 ГК РФ оптимизирует применение ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. Часть 5 означенной статьи, указывающая на то, что право пользования, сохраненное за бывшим членом семьи собственника на определенный срок, прекращается при переходе права собственности на спорное жилое помещение, вне зависимости от истечения этого срока, практически разъясняет и отчасти устанавливает приоритет п. 2 ст. 292 ГК РФ. Однако даже описываемая норма, свободно расправляющаяся с неугодными пользователями, пасует перед лицами, отказавшимися от участия в приватизации. Согласно ответу на вопрос № 45 из Обзора судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2005 года, при переходе права собственности сохраняют право пользования жилыми помещениями лица, давшие согласие на приватизацию и отказавшиеся от участия в ней (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 года, № 45. // Бюллетень ВС РФ № 5, 2006.). Данное разъяснение ВС основано на том, что согласно ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», не применяется ч. 4 ст. 31 ЖК РФ к бывшим членам семьи собственника, отказавшимся от приватизации и дано с целью пресечь злоупотребление правом. Однако масштаб экстраполяции правила, установленного ст. 19 Вводного закона к ЖК, отчасти пугающ.

Здесь уместно остановиться на теме юридических проверок, осуществляемых с целью защиты сделки купли-продажи и, возникающего на ее основании, права собственности. С одной стороны, в связи с наличием в действующем законодательстве нормы о прекращении права пользования у члена семьи бывшего собственника, будущее право собственности защищено в значительно большей степени, нежели чем до внесения означенных изменений в ГК РФ. С другой стороны, ст. 19 Вводного закона, разъяснений ВС на ее тему, а также ФЗ РФ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» (Федеральный закон от 27.07.2006 N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации". // "Российская газета", N 165, 2006, "Собрание законодательства РФ", 2006, N 31 (1 ч.), ст. 3448, "Парламентская газета", N 126-127, 2006) и ФЗ РФ «О персональных данных» (Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ "О персональных данных". // "Российская газета", N 165, 2006, "Собрание законодательства РФ", 2006, N 31 (1 ч.), ст. 3451, "Парламентская газета", N 126-127, 2006.) существенно осложняют работу. При анализе правовой истории жилого помещения нам важно установить имеются ли лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, независимо от совершения сделок с ним. В разделе о прекращении у лиц права пользования жилым помещением, возникшего на основании договоров коммерческого найма либо ссуды (безвозмездного пользования) нами уже поднимался вопрос о переходе прав и обязанностей по договорам найма и ссуды к новому собственнику. Ситуация же с правом пользования лиц, отказавшихся от участия в приватизации, значительно опаснее, так как законом не предусмотрены способы принудительного прекращения этого права.

Проблема осложняется тем, что согласие на осуществление приватизации жилого помещения и отказ от участия в ней не регистрируется в качестве обременения. То есть такую информацию потенциальному покупателю в выписке из ЕГРП не предоставят. До вступления в силу ФЗ РФ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» и ФЗ РФ «О персональных данных» собственник или его доверенное лицо могли получить так называемую расширенную или архивную выписку из домовой книги для предъявления ее покупателю. Такая выписка из домовой книги содержала информацию обо всех лицах, зарегистрированных в жилом помещении, основаниях и месте их выбытия за желаемый временной промежуток. В настоящее время такие выписки предоставляются только по судебным запросам и запросам правоохранительных органов.

Большой удачей при осуществлении юридической проверки является наличие у продавцов Заявления, прилагаемого к договору передачи, так как в Заявлении перечисляются все лица, обладающие на момент совершения приватизации правом пользования жилым помещением. В договоре же передачи указываются лишь граждане, ставшие собственниками жилого помещения в порядке приватизации. Однако, поскольку Заявление не является правоустанавливающим документом и, естественно, не регистрируется, граждане редко его сохраняют. В случае если мы имеем дело с собственниками – участниками приватизации, проверяемого жилого помещения, необходимо потребовать от них либо получения из ЕГРП справки о содержании правоустанавливающих документов (данная справка содержит все существенные условия совершения сделки и, соответственно, в силу ст. 558 ГК РФ сведения о лицах, сохраняющих право пользования приватизируемым жилым помещением), либо сведений об указанных лицах из Департамента жилищной политики и жилищного фонда. Дискуссионным в настоящее время является вопрос о возможности прекращения права пользования жилым помещением у лиц, отказавшихся от участия в приватизации, в судебном порядке.

Исходя из данных ВС разъяснений о том, что право пользования жилым помещением за такими лицами сохраняется бессрочно (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 года, № 45. // Бюллетень ВС РФ № 5, 2006.),  можно сделать вывод о том, что к таким отношениям возможно применение по аналогии правил ст. 83 ЖК РФ. Такой вывод мы делаем, учитывая, что право пользования не возникает вновь на иных основаниях, а сохраняется – по ранее возникшим. Таким образом, утрата права пользования возможна в случае добровольного выезда лица в другое место жительства. По аналогии с социальным наймом, доказыванию подлежат в совокупности: факт выезда и его добровольность. Однако судебная практика по данному вопросу еще не сложилась, хотя ее необходимость назрела уже давно.

Также законом не установлен порядок добровольного отказа от обсуждаемого права пользования. Но из приведенных выше соображений о возможности применения закона по аналогии, возможным видится односторонний отказ лица от права пользования. Поскольку Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусматривает регистрации такого отказа, целесообразным представляется его нотариальное удостоверение.

В целом, роль п. 2 ст. 292 ГК РФ в развитии института права собственности, рынка жилой недвижимости сложно переоценить. Данная норма явилась решительным шагом на пути окончательной отмены и фактического искоренения института прописки, упрочила позиции собственника по отношению к «наследству» его предшественников.  

статьи
Что выбирает покупатель риэлторских услуг - бренд, услугу или ее параметры
Сегодня на рынке риэлторских услуг правят бал крупные, известные всем нам игроки. Известные - означает вложившие немало средств в рекламу и PR, добившиеся своей узнаваемости и собравшие огромный портфель удачных проектов. То есть, ставшие брендом.

 Подробнее »»»
Риэлторские услуги: оптом или в розницу
Агентство недвижимости «Финанс- Недвижимость» предлагает своим клиентам уникальные варианты сотрудничества. Подробнее »»»
Правда и ложь при срочном выкупе квартир
Используя весьма характерный рекламный трюк, агентства недвижимости предлагают попавшим в стесненные обстоятельства владельцам квартир выкупить их недвижимость за три дня по выгодной по их утверждению цене. Подробнее »»»