заказать обратный звонок

Прекращение права пользования жилым помещением у членов семьи бывшего собственника при переходе права собственности на жилое помещение

Главная / Риэлторские услуги / Юридические услуги / Прекращение права пользования жилым помещением у членов семьи бывшего собственника при переходе права собственности на жилое помещение /

Обсуждая возможность прекращения права пользования жилым помещением у бывших членов семьи собственника, важно помнить, что так было не всегда. Старый ЖК такой возможности не устанавливал. В связи с чем жилое помещение, являясь личной собственностью гражданина, в случае вселения в него супруга, практически навсегда обременялось правом пользования этого супруга. Среди оснований для прекращения можно было назвать лишь собственное желание вселенного супруга и его смерть. Норма о прекращении права пользования по причине временного отсутствия более 6 месяцев была признана не соответствующей Конституции РФ в 1995 году (Постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 N 8-П "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука". // "Собрание законодательства РФ", 1995, N 27, ст. 2622, "Российская газета", N 127, 1995, "Вестник Конституционного Суда РФ", N 2-3, 1995). Тогда и отпала возможность прекращать право пользования лица по причине помещения оного в места лишения свободы.

Таким образом, жилые помещения, находящиеся в собственности граждан до брака, после заключения брака и вселения супруга, не являясь общей совместной собственностью де-юре, де-факто уже не были полностью личной собственностью. Даже в случае прекращения права собственности на данное жилое помещение, право пользования супруга, а равно и экс-супруга, сохранялось.

Ситуация кардинально изменилась со вступлением в силу ЖК РФ в 2005 г. В соответствии с ч. 4 ст. 31 означенного Кодекса, в случае прекращения семейных отношений с собственником, прекращается право пользования бывшего члена его семьи.

Для полноценного уяснения существа данной нормы нам необходимо ответить на следующие вопросы: кто является членом семьи собственника в контексте ЖК РФ, каков круг обстоятельств, могущих послужить основанием для утраты лицом статуса члена семьи собственника.

В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Таким образом, следует выделить три признака члена семьи собственника:

1. Близкое родство или четкое указание на основание вселения в жилое помещение именно как члена семьи собственника;

2. Проживание совместно с собственником;

3. Проживание именно в жилом помещении, принадлежащем собственнику.

Причем наличествовать должны все три описанных признака, ибо прекращение одного из них дает нам возможность заявлять о признании права пользования прекращенным.

Но обсудим прекращение каждого из признаков отдельно. Под прекращением родства, конечно, имеется в виду расторжение брака, которое (расторжение) может прекратить родственные отношения не только для супругов, но и для лиц – родственников вселенного супруга. К примеру, теща, вселенная собственником в качестве члена семьи, перестает быть родственником собственника в случае прекращения брака с ее дочерью. Дети жены, не усыновленные собственником, однако, вселенные в качестве членов его семьи, также перестают быть членами семьи собственника в случае прекращения брака с их матерью.

Большой общественный резонанс вызвал ответ на вопрос, опубликованный в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2005 года под номером 18 (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 года, № 18. // Бюллетень ВС РФ № 3, 2006), в котором ВС указывал на возможность признания детей собственника бывшими членами его семьи в случае, если брак собственника с их матерью прекращен, и судом вынесено решение об определении места жительства детей с матерью. Давая данное разъяснение, ВС исходил из того, что при вынесении судом решения об определении места жительства детей с матерью прекращается второй из признаков члена семьи собственника (проживание совместно с собственником), то есть мать детей после прекращения брака утрачивает право пользования жилым помещением, так как прекращается ее родство с собственником, а дети по решению суда должны проживать с ней – стало быть уже не должны проживать совместно с собственником и таким образом становятся в контексте ст. 31 ЖК РФ бывшими членами его семьи.

Внимание общественности в данном разъяснении привлекло именно употребление словосочетания «бывший член семьи собственника» в отношении детей. Никто не захотел подумать о том, что употребление данного словосочетания ни коим образом не может говорить о прекращении родства с детьми. Да и сохранение в такой ситуации права пользования квартирой за детьми фактически говорит о возникновении у детей права на имущество родителей, что нарушает норму ч. 4 ст. 60 СК РФ. Но ввиду описанного общественного резонанса ВС отменил вышеуказанное разъяснение, предоставив нам новое. В настоящее время ВС полагает, что дети не могут стать бывшими членами семьи собственника вне зависимости от того, какой смысл вкладывается в указанный термин. В силу положений Семейного кодекса Российской Федерации об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (пункт 1 статьи 55, пункт 1 статьи 63 СК РФ), в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил части 4 статьи 31 ЖК РФ (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», п. 14. // Бюллетень ВС РФ № 9, 2009).

Говоря о втором признаке члена семьи собственника – совместном проживании с собственником, — нужно остановиться на субъективном понимании лицом указанного словосочетания. Кто-то годами, имея разные холодильники и даже не здороваясь при встрече, все же полагает себя проживающими совместно, а кто-то, выгнав мужа спать на диван, уже заявляет об отсутствии совместного проживания с ним. Потому, понимание и субъективное осознание данной нормы целиком зависит от собственника. Нельзя недооценивать данный шаг законодателя навстречу собственнику.

Третий признак – проживание члена семьи непосредственно в спорном жилом помещении – отчасти формален и требует доказывания факта выезда из спорного жилого помещения либо указание на невселение. Мы говорим о том, что данный признак формален лишь отчасти, неслучайно, потому как понимание термина проживания тоже достаточно субъективно. Для доказывания своего проживания в спорном жилом помещении ответчики часто используют свидетельские показания. Свидетель сообщает о том, что он часто ходит в гости к ответчику и застает его проживающим в спорном жилом помещении. Свидетели указывают на наличие в спорной квартире зубных щеток и тапочек ответчика. Однако такие показания далеко не всегда могут быть положены в основу решения, так как практически невозможно говорить о принадлежности зубной щетки и тапочек непосредственно ответчику, прочие личные вещи упоминаются достаточно редко и, повторимся, такие показания являются очень косвенным доказательством проживания в квартире.

Также ответчиками, почему-то, очень часто в качестве довода, подтверждающего невозможность прекращения их права пользования спорным жилым помещением, является тот факт, что они не имеют на праве собственности никакого жилого помещения и жить им, таким образом, негде.

Однако данный довод может послужить лишь основанием для удовлетворения ходатайства ответчика о сохранении за ним по этой причине права пользования спорной квартирой на определенный срок, но никак не для отказа в иске о признании прекращенным права пользования у бывшего члена семьи собственника.

Здесь следует отметить, что ст. 31 ЖК РФ не содержит запрета на обращение в суд за продлением установленного решением суда срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением. На эту тему имеется разъяснение ВС РФ, в котором говорится о возможности продления указанного срока судом, при наличии обстоятельств, не позволяющих бывшему члену семьи собственника обеспечить себя иным жилым помещением (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 года, № 20. // Бюллетень ВС РФ № 3, 2006). Таким образом, данное разъяснение делает невозможной реализацию собственником права прекратить право пользования у бывшего члена его семьи, так как последний может не приобрести возможность улучшить жилищные условия никогда. В данной ситуации возможным видится законодательно установить максимальный срок, на который может быть сохранено право пользования за бывшим членом семьи собственника, а также установить запрет на продление срока. А в случае неуплаты коммунальных платежей пользователем, установить возможность прекращения права пользования досрочно.

Но и тут законодатель все же сжалился над собственником, указав в ч. 5 ст. 31 ЖК РФ, что право пользования, сохраненное на определенный срок, прекращается, в случае перехода права собственности до истечения указанного срока. Данная норма некоторым образом скрашивает произвол ВС, однако, своим наличием способствует переходу собственника на темную сторону злоупотребления правом и совершения мнимых сделок. Однако несправедливым было бы не поблагодарить законодателя и за этот маленький бастион в защите права собственности.

В п. 16 Постановления Пленума ВС РФ № 14 Верховный суд совершает попытку конкретизировать порядок предоставления собственником бывшему члену своей семьи, в отношении которого он исполняет алиментные обязательства, иного жилого помещения. В частности, в решении суда должны быть определены: срок исполнения собственником жилого помещения такой обязанности, основные характеристики предоставляемого другого жилого помещения и его местоположение (исходя из требований части 2 статьи 15 и части 1 статьи 89 ЖК РФ), а также на каком праве собственник обеспечивает бывшего члена своей семьи другим жилым помещением. С согласия бывшего члена семьи собственника жилого помещения предоставляемое ему собственником другое жилое помещение может находиться и в другом населенном пункте. Что касается размера жилого помещения, предоставляемого собственником бывшему члену семьи, то суду с учетом материальных возможностей собственника и других заслуживающих внимания обстоятельств следует определить лишь его минимальную площадь. Принимая во внимание, что в части 4 статьи 31 ЖК РФ отсутствует указание на то, в каком порядке, на каких условиях и праве собственник жилого помещения должен обеспечить бывшего члена своей семьи, в отношении которого он исполняет алиментные обязательства, иным жилым помещением (на праве собственности, праве найма, праве безвозмездного пользования), суду надлежит решать данный вопрос, исходя из конкретных обстоятельств каждого дела, руководствуясь принципами разумности, справедливости, гуманизма, реальными возможностями собственника жилого помещения исполнить судебное решение. Поэтому суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить бывшего члена его семьи другим жилым помещением как по договору найма или безвозмездного пользования, так и на праве собственности (т.е. купить жилое помещение, подарить, построить и т.д.) (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», п. 16. // Бюллетень ВС РФ № 9, 2009).

статьи
Что выбирает покупатель риэлторских услуг - бренд, услугу или ее параметры
Сегодня на рынке риэлторских услуг правят бал крупные, известные всем нам игроки. Известные - означает вложившие немало средств в рекламу и PR, добившиеся своей узнаваемости и собравшие огромный портфель удачных проектов. То есть, ставшие брендом.

 Подробнее »»»
Риэлторские услуги: оптом или в розницу
Агентство недвижимости «Финанс- Недвижимость» предлагает своим клиентам уникальные варианты сотрудничества. Подробнее »»»
Правда и ложь при срочном выкупе квартир
Используя весьма характерный рекламный трюк, агентства недвижимости предлагают попавшим в стесненные обстоятельства владельцам квартир выкупить их недвижимость за три дня по выгодной по их утверждению цене. Подробнее »»»