Главная / Полезная информация / Налог при продаже недвижимости /
Стоимость услуг
Доходы от реализации имущества, в том числе и квартиры, находящейся на территории Российской Федерации, облагаются налогом на доходы физических лиц (13%) для налоговых резидентов РФ (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).
Для не резидентов налог на доходы от реализации имущества составляет 30%. Важно помнить что на не резидентов налоговые льготы не распространяются. ((НБ=Доход-Расход=Х*30%(сумма налога))
При этом налогоплательщик при получении дохода от продажи квартиры вправе уменьшить налоговую базу на сумму затрат произведенных на покупку продаваемого имущества или на сумму имущественного налогового вычета на продажу ((НБ=Доход-Расход=Х*13%(сумма налога))).
Размер имущественного вычета на продажу зависит от срока нахождения в собственности продаваемого имущества налогоплательщика и подтверждается свидетельством права собственности (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Необходимо знать, что при продаже недвижимого имущества декларация должна быть подана всегда, независимо от того, придется ли платить налог. Декларация для получения вычета должна быть представлена в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества. Сумма налога должна быть уплачена налогоплательщиком до 15 июля года, следующего за годом продажи имущества (часть 4 статьи 228 НК РФ).
Ниже будут рассмотрены наиболее распространенные ситуации, возникающие при продаже недвижимости физическим лицом.
-
Продажа недвижимости, находившейся в собственности более трех лет
В соответствии с частью 1 статьи 220 НК РФ при продаже любого имущества, в том числе и недвижимого, находившегося в собственности налогоплательщика более трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику в отношении всей суммы полученных доходов независимо от их размера.
Хотя обязанность по уплате налога и не возникнет в этой ситуации, но подача налоговой декларации тем не менее потребуется. Важно помнить, что в силу того что в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество право собственности на такие объекты возникает только после государственной регистрации, налоговые органы будут исчислять трехлетний срок с даты, указанной в свидетельстве. Это может иметь значение, если квартира была приобретена в новостройке.
-
Продажа недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет.
В этом случае налог придется уплатить практически с полной стоимости продажи. Необходимо помнить, что физическое лицо в случае продажи недвижимости в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ обязано самостоятельно исчислить (подав налоговую декларацию) и уплатить налог. Единственным послаблением в данном случае является возможность получить налоговый вычет в отношении части стоимости проданной недвижимости в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.
Иначе говоря, если с момента получения вами свидетельства о государственной регистрации права прошло менее трех лет, а квартира дороже миллиона рублей, то при ее продаже вам придется уплатить налог. При нынешних ценах на недвижимость это, скорее всего, будет довольно ощутимая цифра. Вполне понятно нежелание людей выкладывать такую сумму.
При обмене через куплю-продажу продавец, подпадающий под действие вышеуказанного налога, от него не освобождается. Получение вами денег за продажу квартиры считается вашим доходом и с него надо платить установленные налоги, как и с любого другого дохода. Если вы, получив зарплату, сразу купите на эти деньги мебель, то это не освобождает вас от налога, правильно? Так же и с квартирами.
Однако, государство заботливо предоставило каждому из нас возможность один раз в жизни получить поблажку при покупке жилья. Заключается она в том, что человек, купивший квартиру, освобождается от 13%-ого налога на доходы. Это называется «налоговый вычет» и дается он на один миллион рублей: как только вы его заработали — снова платите налог со своих доходов. На детей и неработающих граждан эта льгота не распространяется.
Фактически получается, что при обмене вы:
-
Не платите налог с 1 миллиона рублей при продаже своей квартиры
-
Государство возвращает вам налог с двух миллионов рублей, потраченных на покупку другой квартиры.
То есть 3 мил. руб. условно можно назвать не облагаемыми налогом.
В каком порядке предоставляется имущественный налоговый вычет, предусмотренный статьей 220 Кодекса, в связи с покупкой налогоплательщиком квартиры?
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса с 1 января 2005 года при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщики имеют право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.
При этом общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.
Указанный имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику по окончании налогового периода (календарного года) налоговым органом по месту жительства на основании представленной им декларации по налогу на доходы, письменного заявления, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
Кроме того, для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме налогоплательщику необходимо представить договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней.
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.
С 1 января 2005 года имущественный налоговый вычет в связи с новым строительством либо приобретением на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю (налоговому агенту) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утвержденной ФНС России.
Следует учитывать, что налогоплательщик имеет право на получение вычета в течение налогового периода только у одного работодателя по своему выбору. Работодатель обязан предоставить имущественный налоговый вычет при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественный налоговый вычет, выданного налоговым органом.
Право на получение налогоплательщиком имущественного налогового вычета у налогового агента должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи налогоплательщиком письменного заявления в налоговый орган по месту жительства, и вышеперечисленных документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета.
статьи
Сегодня на рынке риэлторских услуг правят бал крупные, известные всем нам игроки. Известные - означает вложившие немало средств в рекламу и PR, добившиеся своей узнаваемости и собравшие огромный портфель удачных проектов. То есть, ставшие брендом.
Все они оказывают примерно один и тот же набор услуг. Однако основной их услугой является все-таки проведение сделки "под ключ". Это основа их бизнеса, они приучили нас к тому, что именно так и надо, альтернативы нет.
Для многих новичков рынка недвижимости это на самом деле неплохо. Их ведут за руку от шага к шагу, заботливо ограждают от любых попыток изменить процедуру, а заодно - от массы дорогостоящих и опасных ошибок.
Однако на сегодняшний день сложилось сообщество профессиональных собственников недвижимости, далеко не раз прошедших этим годами предопределенным путем. Они уже давно понимают свои цели, знают пути их достижения и не хотят чтобы их "вели за руку". Им хочется просто перепоручить часть технически сложных задач исполнителю и сосредоточиться на главном.
Но вот ведь незадача - рынок такого подхода не предполагает. Прийдешь к кому-нибудь из "больших" - удивятся и в лучшем случае ответят "мы так не делаем" (как же я не люблю эту фразу). А в худшем - просто попытаются продать требуемый набор услуг по цене полного комплекта или разделить стоимость этого самого комплекта между продавцом и покупателем.
Альтернатива на самом деле есть.
Надо просто задуматься о том, что же мы покупаем в риэлторских компаниях. Любой нормальный человек ответит - набор услуг. Но если заставить его подумать еще чуть-чуть и предложить описать характеристики и суть покупаемых услуг, очень быстро выяснится, что покупатель этого не знает. То есть, сравнивает он не услуги по параметрам, а того, кто эти услуги будет реализовывать. То есть, тот самый бренд, о котором мы с вами говорили чуть раньше.
Давайте попробуем провести аналогию с выбором например телевизора. Мы перед походом в магазин кропотливо рисуем себе картину своих пожеланий. Размер, цвет, дизайн, технические характеристики, спектр будущих возможностей. Нам этот процесс сам по себе доставляет удовольствие. Бренд/производитель/продавец в этом списке тоже присутствует, но далеко не на первом месте. И только после того, как картинка в голове у нас полностью сложилась, идем в магазин или ищем в интернете предложение, максимально близкое к нашими пожеланиям и, желательно, лучшее по цене. И все это в отношении сравнительно недорогого и заведомо не особенно долговечного (нет, телевизор наш не помрет через год-два, просто надоест) устройства.
Когда же речь заходит о действительно дорогостоящей сделке, с результатом которой нам жить много лет, мы почему-то ограничиваемся выбором бренда и отдаемся целиком и полностью в руки его представителей. В лучшем случае сравниваем пару-тройку брендов по стоимости, используя в качестве ориентира стоимость сделки "под ключ", а не состав и параметры этой самой сделки. Ну привыкли мы так, нас к этому годами приучали.... И приучили. Даже удовольствие от этого получать на научили!
Агентство недвижимости «Финанс- Недвижимость» предлагает своим клиентам уникальные варианты сотрудничества. Теперь при любых сделках с недвижимостью клиенты агентства могут выбрать наиболее актуальные для них услуги. К примеру, проверку юридической «чистоты» жилья, рекламу объекта недвижимости и многое другое. Подробную информацию о перечне услуг и их стоимости можно увидеть в прайс-листе, который «Финанс- Недвижимость» публикует совершенно открыто.
Новый подход работы агентства позволит клиентам оптимизировать свои затраты, связанные с услугами риэлторов или юристов. Ведь довольно часто люди, занимающиеся продажей, покупкой или обменом недвижимости, не считают рациональным вносить некий процент (комиссионный сбор) от общей стоимости сделки. То есть, не видят необходимости заказывать сопровождение сделки «под ключ». Справедливости ради нужно заметить, что такой подход распространён независимо от величины комиссионного сбора агентства. И, действительно, не исключено, что оценить приблизительную стоимость объекта недвижимости клиент может самостоятельно, а вот разобраться в юридических тонкостях сделки, вопросах документального характера самостоятельно, без специальной подготовки очень сложно. Именно поэтому, для выполнения этих задач следует обращаться за профессиональной консультацией к риэлторам и юристам.
Если же клиент желает самостоятельно провести сделку с недвижимостью, а не ясны ему лишь некоторые моменты, то услугами агентства «Финанс -Недвижимость» можно воспользоваться частично. К примеру, в перечне услуг представлены:
реклама объекта,
юридическое обслуживание сделки,
сбор документов для сделки,
продажа объекта с обременением (ипотека),
согласование и составление договора купли продажи,
сопровождение внесения аванса за квартиру,
регистрация сделки,
приватизация,
консультация по налогам при продаже квартиры,
и многие другие услуги.
Подробная информация о стоимости каждой услуги указана в прайс-листе агентства.
По словам Генерального директора агентства недвижимости «Финанс -Недвижимость» Дадашевой Эльвиры , новый подход к работе с клиентами продиктован их объективными потребностями. «Мы ценим своих клиентов, слушаем и слышим их. Кроме того, нам важен постоянный контакт с клиентом и качество оказываемых услуг . Если человек выражает желание прибегнуть к помощи агентства лишь в ряде вопросов, то мы считаем такое пожелание вполне рациональным. Тем не менее, мы не отменяем и оказание услуг «под ключ», и будем ориентироваться на всех заказчиков без исключения: и желающих воспользоваться услугами дробно, и видящих необходимость в полном сопровождении сделки с недвижимостью», - комментирует Дадашева Эльвира.
Используя весьма характерный рекламный трюк, агентства недвижимости предлагают попавшим в стесненные обстоятельства владельцам квартир выкупить их недвижимость за три дня по выгодной по их утверждению цене.
Являются ли реальностью такие предложения, и действительно ли срочный выкуп квартир является срочным?
Практически все крупные агентства недвижимости в сфере своей деятельности числят срочный выкуп квартир и могут выступить в роли потенциального покупателя. Вопрос заключается в том, сколько времени потребуется на подготовку сделки и ее проведение. Тот, кто хотя бы раз сталкивался с куплей-продажей квартир, не понаслышке знает, сколько времени может потребовать подготовка пакета документов и проведение проверки юридической чистоты жилой недвижимости. Осуществить столь необъятный объем работы очень сложно даже при условии, что подготовкой и проверкой занимаются риэлторы агентства недвижимости. Позвонив в несколько риэлтерских компаний вполне реально услышать в ответ о проведении данного вида сделок в срок немногим превышающий трехдневный. Однако хочется заметить, что более реальным и правдоподобным выглядит пятнадцатидневный отрезок времени, особенно это затрагивает летний отпускной временной промежуток.
Безусловно, за срочность придется заплатить, как и за любую предоставляемую агентствами услугу, которая включает юридические услуги, непосредственно сделка и срочная подготовка документов. Заплатить немало, получив только часть стоимости квартиры от рыночной цены. Проанализировав сложившуюся ситуацию можно подсчитать, что реальная сумма, что ляжет в карман владельца не превысит 75% от рыночной стоимости квартиры. Зависеть данная сумма будет от состояния квартиры, района ее расположения, ликвидности и юридической надежности.
Алгоритм срочного выкупа квартир у агентств выверен временем и отработан и включает следующие этапы.
Агентство оценивает жилье, предлагая владельцу свой вариант решения вопроса. От его согласия зависит срок подписания договора, поскольку не всегда цена запрашиваемая владельцем совпадает с ценой предлагаемой агентством. Совершается акт подписания договора купли-продажи квартиры, который вступает в силу после нотариального заверения. Новая собственность оформляется во владение агентством или подставными лицами.
Согласовав сумму и подписав договор, стороны, осуществляют процедуру денежных расчетов, проводя ее через выбранный владельцем банк. Денежная сумма закладывается покупателем в банковскую ячейку, с последующей передачей ключа продавцу, который получит доступ к денежным средствам только после госрегистрации сделки купли-продажи квартиры в Регистрационной палате. Длительность процесса регистрации может затянуться на месяц, но используя необходимые каналы, агентство может ускорить процесс до одной-двух недель, взяв за услугу дополнительную плату.
заказать обратный звонок
